湖北省人大常委会


湖北省实施《中华人民共和国城市房地产管理法》办法
湖北省人大常委会


湖北省八届人大常委会第19次会议通过

第一章 总则
第一条 为加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产管理法》）的规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在本省城市规划区国有土地范围内，取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守《房地产管理法》和本办法。
第三条 县级以上人民政府房地产管理部门负责本行政区域内房地产业的行业管理，未设房产管理部门的，由建设行政主管部门负责。其主要职权是：
（一）贯彻实施相关的法律、法规和政策，制订房地产业发展规划；
（二）指导、管理城镇国有土地使用权有偿转让和开发利用工作；
（三）负责房产登记发证、归口物业管理；
（四）指导房地产开发经营和房屋商品化工作，规范房地产市场；
（五）指导、推进城镇住宅建设，参与指导城镇住房制度改革；
（六）依法查处违反房地产业管理规定的行为；
（七）行使法律、法规和本办法规定的其他职权。
第四条 城市土地资源和地政、地籍工作的统一管理，城市土地的征用、划拨、出让和土地使用权的登记发证工作，城市土地权属纠纷和土地案件的查处，以及本办法规定的涉及城市土地管理的其他工作，由县级以上人民政府土地管理部门负责。
第五条 经省人民政府批准，有条件的市、县可由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作。

第二章 房地产开发用地
第六条 房地产开发用地，可依法通过土地使用权出让或划拨取得。
第七条 市、县土地管理部门依据省人民政府下达的房地产开发用地控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，由城市规划、建设和房产管理部门签署意见并经本级人民政府审查同意后，报省人民政府批准，由省土地管理部门下达执行。
第八条 土地使用权出让必须有明确的建设项目。
对拟出让的土地，由市、县城市规划管理部门审查选址、布局及规划设计条件，建设行政主管部门确认开发项目和审查开发项目的城市基础设施配套条件；房产管理部门审查拆迁安置方案和该地块上房屋产权归属。市、县土地管理部门根据城市规划、建设、房产管理部门的审查意见，
提出土地使用权出让方案，报经有批准权的人民政府批准后组织实施。
第九条 土地使用权出让，由市、县土地管理部门与土地使用者签订书面合同。土地使用权出让合同应符合国家制定的规范文本的要求。
第十条 土地使用权出让金必须全额上缴财政，列入预算，专项用于城市基础设施建设和土地开发。

第三章 房地产开发
第十一条 房地产开发项目经批准立项后，建设行政主管部门应当组织有关部门对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施建设、拆迁补偿安置等提出要求，并出具《房地产开发项目建设条件意见书》，作为项目建设的依据。
房地产开发项目，应当通过招标、拍卖等方式确定开发者。
第十二条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地，并按照出让合同约定的期限完成开发项目建设。
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可由土地管理部门征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，报经有批准权的人民政府批准，由土地管理部门宣布无偿收回土地使用权。因不可抗力造成动工开发迟延的除外。
第十三条 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家和省的有关标准和规范，并按质量验收标准验收。
房地产开发项目竣工后，由市、县建设行政主管部门组织城市规划、土地管理、房产管理、工程质量监督等有关部门和单位进行综合验收。经验收合格后，方可交付使用。
参加开发项目综合验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。
综合验收包括以下内容：
（一）规划要求是否落实；
（二）基础设施和配套公用设施是否建设完毕；
（三）单项工程是否符合国家规定的工程质量验收标准，质量验收手续是否完备；
（四）拆迁补偿安置方案是否落实；
（五）需要验收的其他事项。
第十四条 开发企业在工程的开发建设中，必须加强质量管理，建立质量保证体系，保证工程的使用功能符合设计要求，并向用户提供使用、保养和维修说明。
开发企业必须对其开发的房地产承担质量责任。因建设质量问题给购买者或使用者造成损失的，负责赔偿。
开发企业与勘测、设计、施工等单位之间的质量责任关系，按照有关法律法规的规定执行。
第十五条 设立房地产开发企业，应当按《房地产管理法》规定办理注册登记。
房地产开发企业在领取营业执照后的三十日内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申报确定资质等级和业务范围。
第十六条 各级人民政府应根据社会、经济发展水平，实施安居工程和经济适用住宅的建设，鼓励房地产开发企业开发普通居民住宅，逐步改善居民的居住条件。

第四章 房地产交易
第十七条 房地产可依法转让、抵押、租赁。
第十八条 房地产交易，应当由房地产价格评估机构进行价格评估（国家定价的除外）。
房地产交易当事人可依据评估价格协商拟定成交价格。
第十九条 房地产当事人转让、抵押房地产或者出租房屋的，在合同签订后的三十日内，持合同、土地使用权证、房屋所有权证、当事人的合法证件、价格评估报告等有关文件，到房产管理部门办理交易登记手续。房产管理部门就地产涉及的权属问题交由土地管理部门签署意见后，向
登记人出具登记证明。
房地产权利人转让房地产，应向房产管理部门如实申报成交价。房地产转让的成交价格，可在办理交易登记手续时一同申报。
房产管理部门应及时向有关部门通报房地产交易登记和价格申报的情况。
第二十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，需要办理土地使用权出让手续的，在向房产管理部门申请转让登记的同时，向土地管理部门申请办理土地使用权出让手续。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，属于下列情形之一的，经有批准权的人民政府批准，可以不办理土地使用权出让手续，转让方应按本办法第十九条的规定办理手续，并将转让房地产所获收益中的土地收益按国家和省的规定处理。
（一）经城市规划行政管理部门批准，转让的土地用于建设《房地产管理法》第二十三条规定的项目的；
（二）私有住宅转让后仍用于居住的；
（三）按照国家和省的住房制度改革有关规定出售公用住宅的；
（四）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
（五）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；
（六）根据城市规划，土地使用权不宜出让的；
（七）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
第二十一条 房地产开发企业预售商品房，必须符合《房地产管理法》的规定，并向市、县房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。
开发企业与承购人签订商品房预售、销售合同，均须使用国家制定的规范文本。
第二十二条 房地产抵押物由抵押人占管，抵押人在占管期内应当保持抵押物的安全、完好。抵押权人有权按抵押合同的约定，检查由抵押人占管的抵押物。
第二十三条 有下列情形之一的房地产可以设定抵押权：
（一）以出让方式取得的土地使用权；
（二）依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权；
（三）依法获得的房屋期权；
（四）依法可以抵押的其他房地产。
第二十四条 有下列情形之一的房地产不得设定抵押权：
（一）通过划拨方式取得的土地使用权，未经有批准权的人民政府批准允许转让，或者尚未建有地上房屋及其他附属物的；
（二）文物建筑或有重要纪念意义的其他建筑；
（三）已出租的公有住宅和公益事业用房；
（四）未依法登记领取权属证书的房地产；
（五）依法列入拆迁范围的房屋；
（六）依法不得设定抵押权的其他房地产。
第二十五条 有下列情形之一的，抵押权人有权要求处分房地产抵押物：
（一）债务人未依法履行到期债务的；
（二）作为公民的债务人死亡，无人代为履行到期债务的；
（三）抵押人的合法继承人或者受遗赠人拒不履行到期债务的；
（四）抵押人被宣告解散或破产的；
（五）抵押合同约定的其他情形。
第二十六条 抵押当事人经协商以作价转让的方式处分房地产抵押物，抵押当事人无法达成转让抵押物协议时，以拍卖方式处分抵押物。
抵押权人处分抵押物前，应当书面通知抵押人。抵押物为共有或者已出租房地产的，还应当同时通知共有人或承租人。
第二十七条 有下列情形之一的房屋不得出租：
（一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）共有房屋未取得共有人同意的；
（四）权属有争议的；
（五）属于违法建筑的；
（六）不符合安全标准的；
（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
（八）法律、法规禁止出租的其他情形。
第二十八条 房地产中介服务机构应当按《房地产管理法》规定办理注册登记。
房地产价格评估机构在领取营业执照三十日内，应当分别到所在地的市、县土地管理部门、房产管理部门和物价部门登记备案。
全省房地产价格评估人员专业资格认证工作，由省建设行政主管部门和人事行政主管部门负责。

第五章 房地产权属登记管理
第二十九条 土地管理部门和房产管理部门依法核发的房地产权属证书，是房地产权利人依法经营、使用或处分该房地产的唯一合法凭证。
土地使用权证书和房屋所有权证书，分别由省土地管理部门和建设行政主管部门统一印制。
第三十条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上人民政府土地管理部门申请登记，经土地管理部门核实，由本级人民政府颁发土地使用权证书。
第三十一条 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，在取得商品房竣工验收证明之日起三个月内，房地产开发企业应当凭土地使用权证书及有关文件向所在地的市、县房产管理部门申请登记，由市、县房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
第三十二条 已确认权属的房地产发生转让（买卖、赠与、交换、继承）、析产和合并或者由企业投资入股、联营、兼并等变更及现状变更时，应当向市、县房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级土地管理
部门核实，由本级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

第六章 法律责任
第三十三条 违反本办法，将未经验收或验收不合格的房地产转让或交付使用的，由市、县建设行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，可以并处开发投资额1％至5％的罚款。
第三十四条 违反本办法，房地产开发企业未到建设行政主管部门确定资质等级和业务范围，擅自从事房地产开发业务或不按资质等级和业务范围擅自扩大业务范围的，由市、县建设行政主管部门处以开发投资额1％至5％的罚款。
第三十五条 违反本办法，不申请房地产交易登记，不申报房地产转让成交价、瞒报或者作不实申报的，由市、县房产管理部门责令限期补办登记手续、申报成交价，可以并处罚款。属于未申请房地产转让、抵押登记的，处以房地产评估价格1％至5％的罚款；属于未申请房屋租赁登
记的，处以月租金十倍以下的罚款；属于未申报成交价的，处以转让房地产评估价格1％至2％的罚款。
第三十六条 违反本办法，未付清土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或者未按照出让合同约定进行投资开发，转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处出让金额5％至10％的罚款。
第三十七条 违反本办法第二十条第一款的规定转让房地产的，由县级以上人民政府土地管理部门责令缴纳土地使用权出让金，没收违法所得，可以并处出让金额5％至10％的罚款。
第三十八条 违反本办法的规定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处预售商品房价格1％至2％的罚款。
第三十九条 违反本办法，未取得营业执照擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产中介服务业务活动，没收违法所得，可以并处一万元至五万元的罚款。
违反本办法，取得营业执照后未分别到土地管理部门、房产管理部门和物价部门登记备案的，不得从事房地产中介服务业务，其中介服务业务行为无效。
第四十条 违反本办法，未进行房地产权属登记的，分别由市、县房产管理部门、土地管理部门责令限期补办登记手续，并处以房地产评估价格5％的罚款。
当事人利用非法手段获得房地产权属证书的，由发证机关收回房地产权属证书或宣布其房地产权属证书作废，并处以五千元至一万元的罚款。造成他人损失的，应负赔偿责任。违法印制、仿冒、仿造房地产权属证书构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第四十一条 房产管理部门、土地管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权，利用职务上的便利，索取他人财物，或者非法收受他人财物为他人谋取利益的，没收违法所得，并按照情节，给予行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼。逾期不申请复议、不起诉又不履行的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

第七章 附则
第四十三条 在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本办法执行。
机关、团体、企业事业单位内部住房制度改革按国务院有关规定执行。
第四十四条 本办法的具体应用问题由省人民政府负责解释。
第四十五条 本办法自公布之日起施行。



1996年3月29日
浅谈道路交通事故中精神损害赔偿数额的确定

辽宁阳光律师事务所 李鸿杰 律师


随着我国公路建设的发展和机动车辆拥有量的扩大，近年来道路交通事故日益增多，由此引发的涉及人身、财产损害赔偿的案件也随之上升。交通事故对受害者及其亲属都可能会带来精神伤害，而当事人在起诉时都有可能附带请求精神损害赔偿。如何确定好交通事故精神损害赔偿数额，保护当事人的合法权益，对于代理律师而言尤其重要。
一、道路交通事故中精神损害赔偿的典型案例
1、2004年11月10日，沈阳市中级人民法院对曲乐恒诉张玉宁的“道路交通事故人身损害赔偿案”做出的终审判决，判决张玉宁赔偿曲乐恒医疗费、误工费、残疾人生活费等13项费用共计2342353元人民币，其中精神抚慰金70万元。对于原告提出的100万元的精神抚慰金，法院认为，因张玉宁过错，致使曲乐恒不仅失去了正常人的生活自理能力，更无法从事他喜欢的足球运动，结合张玉宁的经济能力，判决70万元精神抚慰金是适当的。
2、2004年9月，备受关注的北京奥拓车二环撞死行人案公开宣判。北京市宣武区人民法院判决肇事的奥拓车司机刘寰赔偿死者曹志秀的家属各项损失费共计15.69万元，其中包括精神抚慰金4万元。法院认为，曹志秀的行为违反了道路交通安全法有关规定；刘寰对于事故的发生也负有一定责任。根据曹志秀、刘寰在交通事故中的过错，其二人应承担事故的同等责任。
3、2002年9月，南京市雨花台区法院一案例中，妻子在丈夫被撞致使性功能障碍（六级伤残），为维护自己的性权利，以第二原告身份将肇事者告上法庭一案中，该院一审判决责任人除向其丈夫赔偿医疗费、残疾者生活补助费、残疾赔偿金等各项费用共计109207元外，还支持了该妻子精神损害赔偿金10000元的请求。
4、2001年6月，深圳市龙岗区人民法院审判的一起交通事故索赔案，判决肇事方赔偿死者家属28万余元，其中有10万元是精神损害赔偿。法院认为，死者年今20岁，作为家中的主要经济来源，其死亡给原告（其父母）带来了巨大的精神痛苦，原告诉请的的精神损害赔偿金10万元，符合相应的法律规定，应予支持。肇事司机与车主单位承担连带清偿责任。
二、道路交通事故中精神损害赔偿的法律依据
1、 2001年3月10起施行的最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》
第一条第一款规定“自然人因下列人格权利遭受非法侵害，向人民法院请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理：（一）生命权、健康权、身体权；……”
第八条规定“因侵权致人精神损害，造成严重后果的，人民法院除判令侵权人承担停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉等民事责任外，可以根据受害人一方的请求判令其赔偿相应的精神损害抚慰金。”
2、 2004年5月1日实施的最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》
第一条规定“因生命、健康、身体遭受侵害，赔偿权利人起诉请求赔偿义务人赔偿财产损失和精神损害的，人民法院应予受理。”
第十八条规定“受害人或者死者近亲属遭受精神损害，赔偿权利人向人民法院请求赔偿精神损害抚慰金的，适用《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》予以确定。”
三、部分地区精神损害赔偿数额的相关标准
1、内蒙古自治区公安厅下发的2004年《内蒙古自治区道路交通事故损害赔偿项目和计算办法》第六条规定： (一)当事人死亡其近亲属提出精神损害赔偿的，精神抚慰金按照总数50000元(含本数，以下类同)以下的金额酌情给付。死者近亲属多人提出精神损害赔偿的，按照精神抚慰金总数50000元以下的金额计算，由死者近亲属自行协商处理。(二)当事人身体因伤致残提出精神损害赔偿的，精神抚慰金按照总数30000元以下的金额酌情给付，并依据相应伤残等级，按照每个级差10％递减计算。(三)当事人身体受到损伤虽未致残，但达到轻微伤、轻伤、重伤损害程度提出精神损害赔偿的，精神抚慰金按照总数500元以上至10000元以下的金额酌情给付。
2、江苏省高级人民法院、省公安厅2005年9月发布的《关于处理交通事故损害赔偿案件有关问题的指导意见》规定，因交通事故遭受精神损害的受害人或者死者近亲属，向主持调解的公安机关交通管理部门或向法院请求赔偿精神损害抚慰金的，公安机关交通管理部门、人民法院应当根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》予以确定。确定精神损害抚慰金时，一般不宜超过5万元。
3、2005年9月，江西省万安县法院出台了《关于审理民事侵权案件适用精神抚慰金指导意见（试行）》。该《指导意见》具体列举了十三种侵犯人身权的行为，被侵权人可以要求精神损害赔偿，按其侵权行为的性质而定，精神抚慰金的赔偿标准最高限额为人民币三万元至五百元不等。
4、2001年3月，广东省高级人民法院和省公安厅联合下发了《关于处理道路交通事故案件若干具体问题的补充意见》，首次确立了道路交通事故中的精神赔偿制度，而且对赔偿金额未加限制和封顶。因交通事故致人伤残或死亡，当事人可据此提起精神损害赔偿。人民法院可根据交通事故造成的後果、交通事故责任人的责任大小及经济能力等情况确定赔偿数额。
四、确定交通事故精神损害赔偿所考虑的因素
在道路交通事故人身损害赔偿案件中如何确定精神损害赔偿的数额，是一个十分复杂而且需要平衡各方利益，并体现法律的权威性和公正性的问题。精神损害不同于财产损害，无法适用等价赔偿的原则来衡量，不是赔得越多越好，也不是越少越好，笔者认为，确定精神损害赔偿数额应在坚持一定原则的基础上，依照具体的案件情况，综合考虑各种相关因素，参照一定的标准使其赔偿数额适当合理。在此建议考虑以下参照标准：
1、侵权人的过错程度及侵害的手段、场合、行为方式等
所要考虑的是侵权人的侵权原因、主观动机、过错程度、侵权的具体情节，包括侵权的手段、行为方式、侵权的场合和次数、持续时间，致害人的认识态度以及对恢复受害人的权益的态度，侵权人的获利情况、经济状况及承受能力等各种因素。
2、侵权行为所造成的后果
应考虑侵权人的行为给受害人造成的损害是短期的，长期的，还是永久性的，是否给受害人的生活、工作、学习带来影响以及影响程度。影响较为严重的，其赔偿数额应相对较高。该损害还应结合受害人的受伤情况、伤残等级评定，等级越高，赔偿数额越高；反之，赔偿数额低。如果出现植物人、瘫痪人、孕妇胎儿死亡等严重精神损害的情况，应作为特殊情况考虑提出相对较高的赔偿数额。
3、 双方责任因素
在交通事故精神损害赔偿中，在推定机动车驾驶方为过失的情况下，按照民法通则123条规定，如果证明被害人是故意的，可以免除驾驶方的责任；受害人对损害事实和损害后果的发生有过错的，可以根据其过错程度减轻和免除侵权人的精神损害赔偿责任。还有，交通事故责任认定书中认定的双方在该次事故中的责任划分，也是确定精神损害赔偿数额的考虑因素。
4、侵权人承担责任的经济能力
所要考虑的是侵权人的身份、社会地位、知名度、性别、年龄、职业情况、家庭状况、经济能力等各种因素。同时考虑赔偿义务人为自然人或单位、法人，对赔偿的支付能力和判决后实现执行的可能性等。
5、受诉法院所在地平均生活水平
目前我国各地区经济发展水平差异较大，在贫困地区支付一定的精神损害赔偿金就可以弥补受害人的精神创伤，也对加害人起了惩罚和教育作用；而到了经济十分发达的地区却必须支付数倍或十多倍的金额，才能起到上述的作用。因此，受诉法院所在地经济发展状况亦应作一因素予以考虑。
6、最高赔偿限额因素
在审判实践中，法院在审理精神损害赔偿方面，因法律没有明确规定，都主张赔偿数额不宜过高。因此在受诉法院地对精神损害赔偿有最高赔偿限额的情况下，比如江苏省，内蒙古自治区等地，如无特殊情况，所提的赔偿数额不宜超过此限。而没有限额规定的地区，可以参照最高法院推出的案例所认定的交通事故损害伤情、伤害情节及所判精神赔偿金额为上限标准，自行比照，逐级递减，但一般不应低于1000元。
7、参照相关保险条款
在商品经济的条件下，如果机动车主购买了商业保险，保额和赔偿额是有赔付标准的。目前我国的各种机动车商业保险中也有“交通事故精神损害赔偿险条款”，在索赔时也可以此作为申请赔偿的参照标准。

精神损害赔偿是对人的利益的更高意义上的保护和尊重。随着法制的不断完善，道路交通事故精神损害赔偿必将是人们越来越关注的问题，在依法治国进程的推进和法制不断健全、完善的过程中，相信道路交通事故精神损害赔偿有关法律问题也将得到不断完善和解决。