浅谈宅基地使用权

王海宏


　　一、宅基地使用权概述
　　在我国，土地属于国家或集体组织所有，公民有权依法使用宅基地建造房屋，公民的宅基地使用权受法律保护。任何单位和个人不得对公民使用的宅基地想收就收，随意侵害其权利。
公民取得宅基地的使用权，必须手续完备、使用合法。个人建造房屋需要宅基地，应向所在地的土地管理部门申请，经批准后才能取得宅基地使用权。任何人不得未经批准擅自占地建造房屋。
　　二、公民使用宅基地的权利和义务
　　1.公民以经审核批准的宅基地享有长期的使用权，但是这种使用权不是长久不变的，如果因国家建设需要征用土地，或者村镇规划需要改变土地用途，或者公民个人的宅基实际使用过多，远远超过了当地规定的标准，可以经一定程序，进行合理调剂或重新安排。
　　2.公民有权在规划给个人的宅基地上建造房屋和基从建筑物，种植树木。宅基地上的附属物，如房屋、树木等旭公民所有，公民将房屋出卖后，宅基地的使用权随之转移给新房主；但是宅基地的所有权仍然归国家或集体所有。农村村民出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地。村民迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由集体组织收加在，统一安排使用。
　　3.公民不得出租、买卖和变相买卖宅基地，不得以馈赠钱款、索取物资、以土地入股搞联营企业等方式擅自转让宅基地。非法转让宅基地的，视其情节可没收非法获取的中收回对宅基地的使用权。公民不得借口修建房屋，随便扩大墙院和宅基地。公民必须合理使用、充分利用原有的宅基地，在行使宅基地的使用权时，不得妨碍公共利益和他人的利益。
　　三、对宅基地纠纷的处理
　　宅基地的所有权归国家或集体、公民个人享有使用权。公民因宅基地的使用权发生纠纷以后，人民法院就体着兼顾国家、集体和个人三者利益的原则，既要有利于生产，又要方便生活，考虑历史等平顺，公平合理地处理纠纷。根据我国民事政策和法律以及实践经验，处理宅基地纠纷，应注意如下几个问题：
　　1.村镇公民因买卖房屋而转移宅基地的，应按规定办理申请、审查、批准手续。
　　2.宅基地依法经过统一规划的，以规划 后确定的使用权为准，公民原用的宅基地已经依法统一规划另行分配的了的，不得再要求收回。宅基地经过全法手续个别调整了的，以调整后的作用权为准。
　　3.抢占、多占集体土地或他人的宅基地的，一律无效；不按审批权限或程序划拨的宅基地，一般不予保护。城市房屋所有人有原宅基地上翻建、改建、扩建自己的房屋时，未按规定办理合法手续的，依法不予保护。
　　4.农村村民迁居并拆除房屋后腾了的宅基地由集体收回统一安排使用，村民长期亲轩或抛弃的宅基地，集体有权收回。
　　5.公民依法出卖、了租、出典或赠与其房屋或本人死亡后由其继承人继承其房屋的，宅基地使用权随同房屋一并转移给新的房屋所有人。

建设部


关于建设行政主管部门对工程监理企业履行质量责任加强监督的若干意见

建质[2003]167号


各省、自治区建设厅，直辖市建委，新疆生产建设兵团建设局：

　　为了加强对工程监理企业履行质量责任行为的监督，确保建设工程质量，依据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》及有关规定,提出以下若干意见。

　　一、建设行政主管部门或其委托的工程质量监督机构(以下统称监督机构)在监督工作中，应严格依照国家有关法律、法规和规章规定的程序加强对监理企业履行质量责任行为的监督。

　　上述监理企业履行质量责任行为，是指监理企业受建设单位委托在建设工程施工全过程中，依照有关法律、法规、技术标准以及设计文件、建设工程承包合同和监理合同，对工程施工质量实施监理,并对施工质量承担监理责任的行为。

　　二、监督机构应在工程开工时核查工程项目监理机构的组成和人员资格情况：

　　（一）监理企业履行监理合同时，必须按工程项目建立项目监理机构，且有专业配套的监理人员，数量应符合监理合同的约定；

　　（二）项目总监理工程师应有监理企业法人代表出具的委托书，其负责监理的项目数量不得超过有关规定；

　　（三）项目总监理工程师和现场监理工程师应持有规定的资格证书或岗位证书。

　　三、监督机构应根据《建设工程监理规范》核查工程项目监理规划及监理实施细则。重点核查按照《建设工程监理规范》、《房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行）》所确定的旁站监理的关键部位和工序，以及旁站监理的程序、措施及职责等。

　　四、监督机构应抽查监理工程师对施工单位项目经理部质量保证体系审查的记录及其他有关文件，以核查监理企业对施工单位质量管理体系审查的情况。

　　五、监督机构应抽查旁站监理记录，将监理工程师的检查结论与现场抽查的实际情况对比，以核查监理企业履行旁站监理责任的情况。

　　六、监督机构应抽查以下主要监理资料，以核查监理企业根据工程项目监理规划及监理实施细则，对施工过程进行质量控制的情况：

　　1、监理企业签认的设计交底和图纸会审会议纪要；

　　2、监理企业对施工组织设计中确保关键部位和工序工程质量措施的审查记录；

　　3、监理企业签认的工程材料进场报验单、施工测量放线报验单和隐蔽工程检查记录；

　　4、监理企业对施工企业试验室考核的记录，以及有关见证取样和送检的记录；

　　5、监理企业签认的工程项目检验批质量验收记录、分项工程质量验收记录、分部(子分部〉工程质量验收记录；

　　6、监理企业对单位（子单位）工程的质量评估报告。

　　七、监理企业应将在工程监理过程中发现的建设单位、施工单位、工程检测单位违反工程建设强制性标准，以及其他不严格履行其质量责任的行为，及时发出整改通知或责令停工；制止无效的，应报告监督机构。监督机构接到报告后，应及时进行核查并依据有关规定进行处理。

　　八、监督机构应支持监理企业履行监理职责。监督机构在监督检查中发现施工单位未经监理工程师签字将建筑材料、建筑构配件和设备在工程上使用或安装的；上道工序未经监理工程师签字进行下一道工序施工的；不按照监理企业下达的有关施工质量缺陷整改通知及时整改的，要责令改正，并将其行为作为不良记录内容予以记录和公示。

　　九、监督机构在监督检查中发现建设单位未经总监理工程师签字即进行竣工验收的，要责令其重新组织验收。已经交付使用的要停止使用。

　　十、对监理企业在工程监理过程中不履行其质量责任的行为，监督机构应责令整改，并作为不良记录内容予以记录和公示，作为企业资质年检的重要依据。

中国华人民共和国建设部
二○○三年八月十五日