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武汉市查处价格欺诈和牟取暴利行为实施办法

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武汉市查处价格欺诈和牟取暴利行为实施办法

湖北省武汉市人民政府


武汉市查处价格欺诈和牟取暴利行为实施办法

武汉市人民政府令第85号


  《武汉市查处价格欺诈和牟取暴利行为实施办法》业经市人民政府常务会审议通过,现予发布,自发布之日起施行。
  
市长赵宝江
  一九九六年十一月十九日
  第一条 为了维护市场价格秩序和消费者的经济利益,根据国家《制止牟取暴利行为的暂行规定》和《湖北省关于反价格欺诈和暴利行为的暂行规定》,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 凡在本市行政区域内从事商品生产经营和提供有偿服务的单位和个人(以下简称生产经营者),均应遵守本办法。
  第三条 市和区县物价部门是各自行政区域内查处价格欺诈和牟取暴利行为的行政主管部门。查处价格欺诈和牟取暴利行为具体工作,由市和区县物价检查机构负责。
  市和区县工商行政管理、技术监督、公安、工业、商业、卫生、教育等部门和银行,应按各自职责,配合市和区县物价检查机构查处价格欺诈和牟取暴利行为。
  第四条 本办法所称价格欺诈行为,是指生产经营者以不正当价格手段欺骗消费者,使消费者的经济利益受损害的下列行为:
  (一)凭借垄断地位实行价格垄断的;
  (二)违反规定,互相串通、订立协议或达成默契,共同提高价格的;
  (三)以虚假的优惠价、折扣价、处理价、平价、最低价等手段,蒙骗消费者的;
  (四)不按规定明码标价,价目表、标价牌、标价签标价内容不实,或者低开价、高收费的;
  (五)串等串级、抬级抬价、压级压价的;
  (六)采取短尺少秤、以次充好、降低质量等手段,变相提价的;
  (七)捏造、散布不实的市场供求和价格信息,诱骗消费者的;
  (八)强买强卖,强行服务的;
  (九)其他价格欺诈行为。
  第五条 本办法所称牟取暴利行为,是指生产经营者在商品生产或提供有偿服务过程中,以不正当价格手段获取高额利润、损害消费者经济利益的行为。
  第六条 查处牟取暴利和价格欺诈行为的重点商品品种和服务项目为:粮食、食油、猪肉及其制品、牛奶、鸡蛋、食糖、大路蔬菜、大众化早点、民用煤、液化石油气、服装、鞋类、冷食品、化肥、农药、药品及医疗卫生收费、中小学及社会办学收费、托幼收费、市内公用交通费,以及宾馆、餐厅、歌舞厅的价格和服务收费。
  今后变动前款规定的商品品种和服务项目,由市物价部门确定、发布。
  第七条 对实行差价率控制的商品,按下列规定认定为牟取暴利行为:
  (一)大路蔬菜零售价格(不使用合法衡器或按捆、堆出售,按500克折算价格)超过按成交价加市物价部门规定的加价率制定的零售价格一定幅度的;
  (二)猪肉零售价格超过按当日白条肉购进价(屠宰厂销售价)加物价部门规定的批零差率制定的部位肉价格水平一定幅度,或小包装猪肉、熟肉制品批零差率超过物价部门规定的批零差率一定幅度的;
  (三)食用油、粮食、食糖批发、零售价格超过按正常环节购进价加物价部门规定的进销差率、批零差率制定的价格一定幅度的;
  (四)良种鸡蛋零售价格超过按购进价加物价部门规定的加价率制定的价格水平(政府给予补贴、调控市场的“直挂”蛋,按市人民政府定价执行)一定幅度的;
  (五)牛奶(包括乳制品)中的本地产品出厂、批发、零售价格超过市物价部门发布的价格水平,外地产品超过市物价部门规定的进销差率、批零差率一定幅度的;
  实行差率控制的商品加价率(进销差率和批零差率)由市物价部门规定。认定超过市场价格水平一定幅度为牟取暴利行为的幅度,由市物价部门确定、发布。
  第八条 对实行行业指导价格和协议价格的商品,按下列规定认定为牟取暴利行为:
  (一)馒头、花卷、热干面(粉)、汤面(粉)、油条、油饼等大众化早点实际销售价格,超过市物价部门和市饮食服务管理处共同测算制定的指导价格水平的;
  (二)服装批发、零售价格超过市物价部门制定的行业作价办法所定价格一定幅度的。
  第九条 对实行按规定作价原则和办法制定价格的商品和服务收费,按下列规定认定为牟取暴利行为:
  (一)餐饮业(包括宾馆、酒店和经营餐饮的娱乐业)按月审核,综合毛利率超过市物价部门审定的毛利率的;单项菜肴价格超过公布价格;酒水、小食品价格和服务收费价格超过公布价格;门票、最低消费等收费超过公布价格的;
  (二)没有评定餐饮业等级的企业,菜肴、酒水、小食品价格及其他娱乐项目收费超过同档次最低价格的;
  (三)经营企业销售自行采购的化肥、农药,价格超过市物价部门规定的;
  (四)药品及医疗收费价格超过市物价部门规定的。
  第十条 在本办法第七条至第九条规定之外的商品和服务项目的价格,超过同一地区、同一时间、同一档次、同一种类商品价格,由市物价部门根据测定的市场价格水平,确定认定为牟取暴利行为的幅度。
  第十一条 对市场价格水平按下列规定测定和认定:
  (一)实行差率控制的商品,按市物价部门规定的差率和发布的价格水平确定;
  (二)实行行业价格管理的商品,按市物价部门审定的行业价格管理办法测定并公布;
  (三)按规定作价原则和办法制定价格的商品和服务收费项目,按市物价部门规定的毛利率、公布的价格标准和控制的价格水平确定;
  (四)其他商品和服务收费,由市物价部门按每个品种和项目不少于3个监测点的要求,选择经营品种比较齐全、经营额比较大、具有一定代表性的企业作为监测点监测,然后加权平均测算确定;
  (五)查处牟取暴利行为涉及的商品和服务收费项目,如果市场价格水平未公布的,由市物价部门测算认定。
  第十二条 任何单位和个人都有权向物价检查机构投诉、举报生产经营者价格欺诈和牟取暴利的行为,投诉者应提供有关发票或其他证明材料。
  物价检查机构受理投诉、举报后,应及时调查核实,作出处理决定,并按有关规定对投诉、举报有功者给予奖励。
  第十三条 物价检查机构在查处价格欺诈和牟取暴利行为时,可行使下列职权:
  (一)按规定程序询问生产经营者及其他证明人,并要求如实提供所需资料;
  (二)查询、复制与价格欺诈和牟取暴利行为有关的协议、帐册、单据、文件、记录、业务函电和其他资料;
  (三)按发案时的平均价格水平,判定无法提供发票、交易市场成交单据等价格证明的案件的价格;
  (四)按同一地区、同一时间、同一档次、同一种类的商品和服务收费项目价格,判定无法提供成本或提供成本不实的案件的价格;
  (五)按有关规定处理拒缴非法所得和罚款的行为。
  物价检查机构工作人员检查价格欺诈和牟取暴利行为时,应出示检查证件;认定有价格欺诈和暴利行为后,应及时送达《价格欺诈和暴利行为认定通知书》。
  第十四条 物价检查人员检查价格欺诈和牟取暴利行为时,被检查的生产经营者和利害关系人应如实提供有关资料或情况,不得拒绝。
  第十五条 生产经营者违反本办法的规定,由物价检查机构按照管理权限责令将非法所得退还消费者,不能退还的予以没收,并按《中华人民共和国价格管理条例》及有关价格监督检查的规定予以处罚,还可以建议工商行政管理部门依法处理。
  第十六条 对实施价格欺诈和牟取暴利行为的直接责任人和主管负责人,可根据情节处以1000元以下的罚款,还可建议有关部门给予行政处分。
  第十七条 对按本办法的规定所作行政处罚决定不服,可依法申请复议,复议期间原行政处罚决定继续执行;不服复议决定,可依法向人民法院起诉。
  第十八条 本办法具体应用问题,由市物价局负责解释。
  第十九条 本办法自发布之日起施行。本市过去所作有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。

前 言

鉴于在商品房买卖中买卖双方所处的地位不同,房地产开发公司往往借助其在商品房销售中的强势地位,利用格式合同的方式,事先规定一些不利于购房人的有失公平的合同条款,从而使自己的利益最大化,或者在发生问题时有效地帮自己摆脱或减轻责任,而将损失转嫁到购房人的身上;另外,也考虑广大购房人的实际欲求,当前常用的商品房买卖合同内容过于简单、笼统,为此,笔者在研究了大量的商品房购房案例后,根据购房者所遇到的一些常见的问题和困惑,结合当前我国有关商品房销售和消费者权益保护等方面最新的法律规定,从中总结出一些有效地保护购房人合法利益的行之有效的办法,形成了以下这些购房必备条款,作为对一般的商品房买卖契约的必要的补充,供购房者在签订商品房买卖合同时参考之用。
为了增强购房人在商品房买卖的谈判和签约中的地位,笔者建议在购买某个开发商的楼盘时,可以由具有相同购买需求的购房者组成5人以上的购房团,以增加跟开发商谈判、协商和讨价还价的砝码,从而要求其同意签订以下对购房者具有重要意义的合同附件,以避免将来可能产生不利的矛盾和损失,维护购房者的合法权益。

正 文
第一部分:基本情况
第1条、目的:鉴于目前在商品房买卖中双方由于合同规定不明而引起诸多争议,并且考虑到双方在商品房买卖中实际地位的不平等,应通过合同条款的适当倾斜来充分维护弱势一方的合法权益,从而达到事实上真正的公平,双方根据《中华人民共和国合同法》及其他有关的法律法规,本着平等、自愿、公平、诚实信用的原则,经协商一致,就双方在商品房买卖中的权利义务达成以下合同条款。
第2条、买受人在跟出卖人签订商品房买卖合同前,有权审查出卖人的如下文件并获得相应的复印件副本:(1)营业执照(2)国有土地使用权出让合同(3)国有土地使用证(4)建设用地规划许可证(5)建设工程规划许可证(6)建筑工程开工证(7)商品房预售许可证。出卖人有义务为之提供充分的帮助。
第3条、双方同意出卖人将位于___________省______市_______区(或镇)______路______号的__________小区 _______座________ 栋________单元_______室的商品房出卖给卖受人_________,该房屋建筑面积为__________平方米,单价为每平方米______元,总价为_______________元。
第4条、买受人应在________年_______月_______日前向出卖人支付定金(大写)_________元,在买受人最后一次付款时充抵房款。
第5条、商品房买卖契约中应明确土地使用权法定年限为_______年,起止日期为从________年_______月到_________年________月,因此,本商品房所属地块的剩余使用年限为______年______月。
第6条:出卖人承诺没有在该块土地上设置抵押等任何导致商品房开发、销售瑕疵的情形。若出卖人无法立即提供正式《国有土地使用证》,为保证买受人的权利,出卖人承诺于______年____月____日前向买受人提供正式《国有土地使用证》,并且在他项权利记录中不会有任何担保、抵押记录,如到期不能提供,则买受人有权要求退房,出卖人则应当承担全部违约责任;如出卖人不同意退房,或者推延退房的,则从买受人要求退房之日起至买受人取回全部房款以前,出卖人须因缺少《国有土地使用证》而每日向买受人支付总房价千分之一的违约金。
第7条、出卖人未取得商品房预售许可证明即与买受人订立商品房预售合同的,应当认定无效;一旦买受人发现出卖人存在以上情形的,有权要求立即解除其跟出卖人之间的商品房买卖合同,并要求其赔偿损失。出卖人不同意解除商品房买卖合同或拖延解除的,应向买受人每日按总房价的千分之一支付赔偿金。
第8条、在双方的商品房买卖合同中,出卖人应列明以下内容:用地规划批准部门为:__________,建设工程规划许可证:____________,建设用地规划许可证:____________。施工许可部门:____________,施工许可证:____________开工证:____________。建筑企业:总设计单位:____________,建筑师姓名:____________,注册建筑师号码:____________,总施工单位:____________,总监理单位:____________。买受人享有对商品房及其所属小区的建设情况等的充分知情权。
第9条、出卖人保证此商品房在转移所有权以前未经过任何抵押、,出卖人保证此商品房在向买受人转移所有权过程中也不会进行任何形式抵押;出卖人保证在此商品房上也不存在一房两卖等任何可能导致其瑕疵的情形存在,否则,买受人有权要求立即解除该商品房的买卖合同,并要求出卖人按总房价的双倍返还。
第10条、买受人有理由相信出卖人对其所销售的商品房及其周围环境的宣传是真实、可信的,并据此作出买房的判断,双方同意所有关于该商品房及其附属、配套设施和周围环境的广告宣传是购房合同不可分割的组成部分,是对购房合同的补充和完善。
对于出卖人的有关承诺,如体育、休闲、绿化等有关直接影响到买受人居住质量、生活方便和健康美观等方面功能的设施和其他有关的设计、配套在商品房交付后一年内仍无法按时完成并交付使用的,出卖人应依据公平合理的原则对所缺的每一项配套设施或设计变更按总房价的3-5%支付赔偿款。
第11条、设计变更:在双方就所买卖的商品房协商一致并达成购房协议后,出卖人不得随意变更设计方案,未经买受人同意擅自改变房屋的户型(包括门窗的位置与大小尺寸)、面积、功能、质量、社区设施、道路等,否则,出卖人须就每一项向买受人支付总房价的3-5%的赔偿,赔偿金额须在买受人提出交涉后一个月支付,否则,应按日加收千分之一的延迟罚金。
第12条、在签订商品房买卖合同时,出卖人应清楚列明买受人在接受交付时所应缴付的一切费用名目、数量等内容并得到买受人的签字认可,否则,买受人有权拒付,出卖人不得以此为借口推迟交付;否则,出卖人应向买受人按总房价每日千分之一支付赔偿金。
第13条、按揭:出卖人承诺协助买受人办理商品房购买的按揭事宜,若由于买受人非其主管意愿所能控制的原因导致无法取得银行的按揭的,则出卖人应同意买受人的退房要求,不得推延或为此设置任何障碍,并不得就此向买受人要求任何赔偿等。
第14条、若由于以上原因导致买受人无法申请按揭购房的,出卖人在买受人提出退房要求的同时应立即全额退还其所缴付的购房定金及其他任何的相关费用,不得以任何借口拖延或推迟。否则,出卖人应按其所欠金额每日千分之五向买受人支付赔偿。

第二部分:质量问题

第15条、建筑材料:出卖人承诺其用于建造该商品房所使用的全部建筑材料均符合国家或者专业机构颁布的最高标准,并且至少要达到优良以上的品质,其施工方法亦根据国家及行业的专业标准进行,以确保房屋的建筑质量达到优秀的水平,主要的部分如楼板及墙体的厚度不但要符合安全的要求,同时也必须保证隔音性好、强度高等要求。
第16条、墙体平直:房屋的墙体及平面均应当平直,倾斜角度不得大于1度,计算方法为:高度差/直线距离;不平直情况不得超过政府规定的标准;门窗、墙角等室内及室外的线条必须保持平行或垂直,不得有歪斜超过2度以上等影响到美观和使用功能的情况出现,如无法达到此标准,则买受人有权解除合同要求换房或退房但出卖人须为此向买受人支付购房款3-5%的赔偿款,出卖人拖延的,须按日支付总房价千分之一的违约金。
第17条、防水情况:房屋顶棚应无水渍,厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水等,若无法达到此标准,则买受人有权解除合同要求退房,或要求出卖人在合理的时间但不超过15天内负责修复,并向买受人支付自交付之日起至修复之日总房价每日千分之一的违约金。
第18条、表面裂缝:出卖人保证商品房内外部分无任何裂缝,墙体表面平整,瓷砖地板平整无松动、无裂痕、无间隙;出卖人保证房屋的沉降情况严格符合并高于国家和地方主管部门颁布的最高标准,在合理的使用年限内一旦买受人发现楼体发生沉降的问题,有权要求出卖人对于可能发生的加速沉降或不均匀沉降情况对质量产生的影响向买受人提供检测及评估报告,同时由出卖人及时提出整改报告并进行相应的修缮;情况严重的,或经出卖人两次维修仍未能解决问题的,买受人有权要求退房,并要求出卖人承担其相应的损失。出卖人拒不退房或拖延解决问题的,应按每日总房价千分之一向买受人支付赔偿金。
第19条、买受人有权查验与商品房质量相关的全部文件,有权委托相关机构对商品房质量进行重新评价,出卖人必须予以充分的配合。
第20条、根据我国有关消费者知情权的法律规定,买受人有权了解有关其所购买的商品房及其有关的其他一切数据,如房屋相关的施工进度、设计、施工、监理、测量、物业管理机构的资格等信息,有权取得与本商品房相关的设计文件、与本商品房所有权相关的法律文件复印件,其基础工程和主体结构的有关数据等,并有权获得与房屋相关的诉讼信息,出卖人必须予以配合,否则,买受人有权要求其所购商品房价格3-5%的赔偿。

第三部分:户型空间
第21条、商品房户型:____室____厅____卫____浴____厕____厨,本商品房使用率不低于:_____%;房屋层高:____________毫米;室内净高:____________毫米;墙壁厚度为________毫米,楼层之间的楼板厚度为________毫米,立面图中所列尺寸如无特别说明均为净高度。若本商品房的使用率达不到本合同所确定的比率的,出卖人应将按合同所确定的使用面积减去实际的使用面积的差额部分退还买受人该部分房款,每拖延一日按其千分之一加收赔偿金。
第22条、起居室尺寸:长度:______宽度:______高度:______其他:______(毫米);
第23条、书房尺寸:长度:______宽度:______高度:______其他:______(毫米);
第24条、卧室一尺寸:朝向______¬¬_,长度:______宽度:______高度:______其他:______(毫米);
卧室二尺寸:朝向______¬¬_,长度:______,宽度:______高度:______其他:______(毫米);
卧室三尺寸:朝向______¬¬_,长度:______,宽度:______高度:______其他:______(毫米);
第25条、卫生间尺寸:长度:______宽度:______高度:______其他:______(毫米);
第26条、厨房尺寸:长度:______宽度:______高度:______其他:______(毫米);
第27条、阳台尺寸:长度:______宽度:______高度:______其他:______(毫米);
第28条、过道尺寸:长度:______宽度:______高度:______其他:______(毫米); 套内楼梯:长度:______宽度:______高度:______其他:______(毫米);
第29条、重要门窗:位置______,长度:______宽度:______高度:______下沿距地面:______毫米);
重要门窗:位置______,长度:______宽度:______高度:______下沿距地面:______毫米);
重要门窗:位置______,长度:______宽度:______高度:______下沿距地面:______毫米);
第30条、贮藏空间:位置_________,长度:______宽度:______高度:______其他:______(毫米);
第31条、每个功能区都应明确标明其建筑面积、使用面积,以便买受人可以据此进行其使用的规划设计及测量、核对。
第32条、出卖人确定将使用面积为:_______平方米的阳台之使用权交付给买受人,双方明确阳台面积不计算在买受人所购买的面积之中,,买受人在使用过程中无须支付物业管理费;

最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定

最高人民法院


最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定
(2010年4月26日最高人民法院审判委员会第1486次会议通过)

法释〔2010〕19号


中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理涉台民商事案件法律适用问题的规定》已于2010年4月26日由最高人民法院审判委员会第1486次会议通过,现予公布,自2011年1月1日起施行。

二○一○年十二月二十七日

为正确审理涉台民商事案件,准确适用法律,维护当事人的合法权益,根据民法通则、民事诉讼法等有关法律,制定本规定。

第一条 人民法院审理涉台民商事案件,应当适用法律和司法解释的有关规定。

根据法律和司法解释中选择适用法律的规则,确定适用台湾地区民事法律的,人民法院予以适用。

第二条 台湾地区当事人在人民法院参与民事诉讼,与大陆当事人有同等的诉讼权利和义务,其合法权益受法律平等保护。

第三条 根据本规定确定适用有关法律违反国家法律的基本原则或者社会公共利益的,不予适用。