海南省海口市人民政府


海口市国有土地使用权有偿出让暂行办法
海口市人民政府


第一章 总 则
第一条 为了合理开发、利用、经营土地，加强土地管理，改善投资环境，促进我市的开发建设，根据《海南经济特区土地使用权有偿出让转让规定》及有关法律、法规，结合海口市实际，制定本办法。
第二条 海口市行政辖区范围内的土地，由海口市人民政府（以下简称市政府）统一管理、统一规划、统一征用、统一开发、统一出让。
第三条 本办法所称国有土地使用权有偿出让是指市政府将海口市行政辖区范围内的国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由受让者支付地价款、办理登记手续而取得土地使用权的法律行为。
公共设施和地下各类自然资源、埋藏物、隐藏物不属于本办法规定的出让范围。
第四条 境内外的公司、企业、其他组织和个人，凡持具有法律效力证件的，均可按照本办法的规定取得土地使用权。
第五条 国有土地使用权有偿出让地块的位置、范围、用途、年限、规划要求及其他条件由市土地局会同有关部门根据土地利用总体规划和城市规划及用地计划共同确定。报经市政府批准后，由市土地局组织实施。
第六条 国有土地使用权有偿出让最高使用年限不超过七十年。
第七条 国有土地使用权有偿出让可以采取协议、招标和拍卖的方式。商业、旅游、房地产、娱乐、金融等项目用地一般采取招标、拍卖的方式出让。
第八条 土地使用者必须按照出让合同的规定和城市规划要求开发、利用、经营土地。不得擅自改变出让合同规定的用途和其他条件。
土地使用者需要改变出让合同规定的土地用途，应当先报经城市规划主管部门同意后，向市土地局提出申请，经过批准后重新签订土地使用权出让合同，按照调整后的用途补交地价款，办理变更登记手续。
第九条 依照本办法规定取得土地使用权的土地使用者，其土地使用权在使用年限内可依法转让、出租、抵押或用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护。
第十条 国有土地使用权出让的收入，作为海口市土地开发资金，由市政府统一管理，用于土地开发和保护。

第二章 协议出让土地使用权
第十一条 协议出让土地使用权的范围：
（一）工业用地；
（二）福利事业用地；
（三）统建房用地；
（四）国家机关、部队、文化、教育、卫生、体育、科研和市政基础设施等非营利性项目用地；
（五）市政府批准的其他用地。
第十二条 协议出让土地使用权程序：
（一）申请。申请用地者应当同时向市城市规划局、市土地局提出用地申请，并提供下列文件：
1．申请用地报告书；
2．国家投资的建设项目应当提供有关部门关于建设项目的批准文件；
3．在海南经济特区注册登记的企事业单位应当提供有关批准成立（设置）机构的批准文件、营业执照。未在海南经济特区注册登记的国内其他公司、企业、其他组织应当提供上级主管部门的批准文件、营业执照。境外公司、企业、其他组织应当提供有效的营业注册登记证件（开业执
照）、章程、董事会成员名单、注册所在地的公证机关和律师事务所出具的证明文件及注册银行开具的资信证明。个人申请用地的应当提供合法的身份证件。
4．在海南省、海口市营业的银行存款的资信证明书；
5．大型、重点项目需提供项目建议书、环境保护分析报告、初步规划方案；
6．高科技项目需要提供省、市科技主管部门的鉴定意见书；
7．法定代表人身份证明书、法定代表人授权委托书及其他应当提交的文件。
（二）申请用地者统一向市城市规划局提出用地申请报告。由市城市规划局作出同意或者不同意选址的意见。同意选址的，送市土地局；由市土地局审核同意后报市政府审批。市政府应当在二十日内作出审批意见。
（三）经市政府批准后，由市城市规划局向申请用地者发给《建设用地规划许可证》；由市土地局向申请用地者发给《协议出让土地使用权通知书》。
（四）申请用地者在收到《协议出让土地使用权通知书》之日起二十日内，持通知书到市土地局协商用地事宜。
（五）经协商一致后，由市土地局与申请用地者签订出让合同。申请用地者必须在达成征地协议之日起十五日内与市土地局签订出让合同。逾期不签订出让合同的，原达成的协议予以解除，有关批准文件作废。
（六）受让者按照土地使用权出让合同规定缴清地价款后，办理登记手续，领取《国有土地使用证》。
第十三条 协议出让国有土地使用权，受让者应当在出让合同生效之日起十日内，向市土地局缴纳地价款总额百分之十作为定金；余额在出让合同生效之日起九十日内全部付清。逾期未付清的，从滞纳之日起每日加收地价款差额百分之一的滞纳金。逾期九十日仍未付清的，土地使用权
出让合同自行解除，退还扣除定金外的地价款，地上自建的建筑物和附着物限期拆除或由市土地局处置。
第十四条 通过行政划拨方式无偿取得的土地使用权，进行转让时，应当向市土地局提出申请，报经市政府批准，按照有关规定补交税费后，才能进行土地使用权转让。

通过出让方式取得的土地使用权，进行转让时，应当在签订转让合同后十日内到市土地局办理变更登记手续，更改或者更换土地证书。

第三章 招标出让土地使用权
第十五条 土地使用权招标出让的资格范围、内容以及招标方式由市土地局根据本办法的有关规定和年度用地计划及地块的具体情况确定。
第十六条 设立海口市国有土地使用权招标出让小组（以下简称招标小组），由招标小组具体主持国有土地使用权招标出让工作。
招标小组的职责：负责制订招标文件；确定招标对象；审查投标者资格；主持召开有关单位会议；进行开标、验标、评标和定标；发中标通知书。
第十七条 国有土地使用权招标出让可以采取下列两种方式：
（一）公开招标，即由招标小组公开发布招标通告；
（二）邀请招标，即由招标小组向符合指定条件的单位发出招标书。
公开招标必须提前三十日登报公告有关事宜。
第十八条 国有土地使用权招标出让按照《海口市出让国有土地使用权招标投标暂行办法》的规定办理。

第四章 拍卖出让土地使用权
第十九条 拍卖出让土地使用权是指在特定的时间、地点，在市土地局土地使用权拍卖主持人（以下简称主持人）的主持下，竞投者按照规定的方式应价，竞投土地使用权，按照价高者得的原则出让土地使用权的行为。
拍卖土地使用权必须提前三十日登报公告有关事宜。
第二十条 下列文件由市土地局编制并向竞投者提供：
（一）土地使用权拍卖须知；
（二）海口市土地使用权出让合同。
第二十一条 拍卖土地使用权程序：
（一）发出拍卖公告；
（二）竞投者领取土地使用权拍卖文件；
（三）竞投者必须在规定期限内，到指定的地点缴纳竞投保证金；
（四）主持人在拍卖公告规定的时间、地点就职主持拍卖活动：
1．简介拍卖地块的位置、面积、用途、规划指标、使用年限等；
2．说明应价方式和每次应价的差额；
3．公布拍卖地块的底价；
4．竞投者按照规定方式应价；
5．最后一次应价时，由主持人连续两次宣布最后应价数额而没有人再应价时，主持人一槌敲下，该幅土地使用权由应价高者得。
（五）价高得者即时与市土地局签订土地使用权出让合同，并当即以能在海口市营业的银行兑付的支票或者现金向市土地局支付地价款总额百分之十的定金。当即不能支付定金的，由市土地局处予五万元罚款；
（六）受让者按照出让合同的规定缴清地价款后，办理登记手续，领取《国有土地使用证》。
第二十二条 拍卖出让国有土地使用权，受让者应当在出让合同生效之日起三十日内缴清地价款，所付保证金和定金可以抵充地价款。逾期未付清的，从滞纳之日起每日加收地价款差额百分之一的滞纳金。逾期三十日仍未付清，土地使用权出让合同自行解除，退还扣除定金外的地价款
，地上自建的建筑物和附着物限期拆除或者由市土地局处置。
第二十三条 主持人认为竞投者出价偏低时，有权收回该幅土地，另行安排拍卖。

第五章 成片开发
第二十四条 本办法所指的成片开发是指对成片土地进行综合性的开发建设、平整场地、建设供排水、供电、道路交通、通信等公用设施和公建配套，形成工业用地和其他建设用地条件的措施。
第二十五条 成片开发土地可以采取下列方式进行：
（一）划出区域，由市政府委托给开发企业开发，开发企业收取适当利润，开发后的土地全部交政府出让；
（二）由政府将土地使用权出让给开发企业，一次性收取出让地价款，由开发企业出资进行开发，开发后土地由开发企业经营或者转让，政府按照规定收取转让增值费；
（三）政府可以土地使用权入股，由开发企业出资进行联合开发，开发后的土地进行转让或者综合开发，利润按照股份分成；
（四）成立海口市土地发展（控股）公司，政府以土地使用权入股，通过发行股票、投资券以及其他方式筹措社会资金进行开发建设。
第二十六条 成片开发土地应当有明确的开发目标和利用开发后土地的建设项目。市土地局或者开发企业应当编制成片开发项目建议书，提出规划方案，报经市城市规划主管部门批准后实施。
第二十七条 进行成片开发的土地，可以实行预征，对预征的土地实行规划控制。由市土地局按征用土地的补偿办法、标准预付百分之三十的征地补偿费给被征地单位，其余部分在三年内付清。开发需要使用土地时，由市土地局将其余的征地补偿费全部付给被征地单位，办理征用土地
的手续后，将土地进行开发建设。预征土地的资金，由市土地局在土地出让的收入中解决或者向银行贷款。
第二十八条 成片开发土地，出让地价由市政府根据实际情况确定。
第二十九条 外商投资成片开发经营土地的管理办法另行规定。

第六章 法律责任
第三十条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后，按出让合同规定的期限付清地价款。逾期未付清的，市土地局有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第三十一条 市土地局应当按照出让合同规定，提供出让地块的土地使用权。未按照出让合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第三十二条 国有土地使用权出让后，土地使用者必须按照出让合同规定的期限和条件开发利用土地。土地使用者不能按照出让合同规定期限和条件进行开发建设的，应当向市土地局书面提出申请延期，经批准后才能适当延长期限。
未经批准将土地闲置不进行开发建设的，收取土地闲置费：逾期半年至一年的按照地价款总额的百分之三收取；逾一年至一年半的按照地价款总额的百分之六收取；逾一年半至两年的按照地价款总额的百分之十收取。
逾两年以上的，由市土地局扣除定金、管理费和出让地价总额百分之十的闲置费后，将其余的地价款退还受让者。由市土地局收回土地使用权，另行安排使用。
第三十三条 对未依法批准或者未办理登记手续者擅自出让、转让、出租、抵押或者以土地使用权作为联营条件的，对当事者各方处以二千元以上五万元以下罚款；对其直接责任者或者单位主管人员，由所在单位或者上级机关给予行政处分；由此造成经济损失的，依法追究直接责任者
或者单位主管人员的经济责任；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任。
第三十四条 采取欺骗手段骗取批准出让土地使用权的，收回土地使用权，并处以二千元以上五万元以下罚款；由此造成经济损失的，依法追究直接责任者或者单位主管人员的经济责任，并由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十五条 土地管理部门工作人员在土地出让工作中，弄虚作假，徇私舞弊，接受贿赂的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十六条 土地管理部门依照本办法的规定作出的行政处罚决定，当事人不服的，可以在收到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定的上级机关申请复议或者向人民法院起诉。对复议决定仍不服的，可以在收到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。逾期不申请复议不起诉
又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关向人民法院申请强制执行。

第七章 附 则
第三十七条 国有土地使用权出让期届满，由市政府无偿收回土地使用权及其公共设施，注销土地使用证；地上其他建设物、附着物也无偿收归国有。
国有土地使用权出让期限届满需要续期的，土地使用者应当在期满前一年申请续期，并重新签订合同，按照当时的地价标准缴纳地价款。地上原有基础设施、建筑物、附着物为受让人继续使用。
第三十八条 国有土地使用权出让期限未满，不收回土地使用权。国家因社会公共利益需要，可以依法定程序提前收回土地使用权，并根据土地已使用的年限或者开发、利用实际情况给予相应补偿。
第三十九条 境外的企业，其他组织或者个人交付地价款，应当以外汇支付。
第四十条 本办法未作出规定的按照国家的有关规定办理；市政府过去发布的有关规定与本办法不一致的，以本办法的规定为准。
第四十一条 本办法由市土地局负责解释。
第四十二条 本办法自发布之日起施行。一九八八年二月十四日市政府颁布的《海口市土地使用权有偿出让和转让的规定》同时废止。



1992年9月30日
司法考试复习经验漫谈

李英伟


第一，时间问题
司法考试是个体力活，现在有人认为这句话过时了，但我觉得恰恰相反，只能说现在要求更高了。经过多年的律考和前两届司法考试的摸索和实践，我们可以看到，04年司考命题有了一些改革，体现最明显的是行政法部分，大家可能有的做过04年真题了，如果做行政法部分，可能有一种看见就发蒙，作完一个也拿不准的感觉，前几年那种只要记清楚法条就能直接拿分的试题正逐步减少。但在这里，要强调的是，万变不离其宗，题目出得再难、再活，也是从最基础的东西演变而来的，掌握好基础知识，有些难题你可能还是做不对，但是如果连基础都没掌握好，那就肯定做不对。（并不排除一些非常好运气的同学，一蒙就对，我所有的立论都是建立在常态情形上的）所以说，要想通过，最为关键的还是基础，一定要先干好体力活，才有可能进一步升华做好脑力活，而要想把这500多万字的东西掌握好，时间一定要有保障，学法律乃至学文科，没有太多的捷径，只有下的去辛苦，才会有回报。

第二，关于复习方法

一、轻轻重重。司法考试各科分值分配是不同的，所以大家切忌平均用力，我是学刑法的，我认为得刑法者得天下，04年刑法共占85分，所以大家一定要在刑法上多下些功夫，合同法是民法之王，法条尤其是分则再怎么看也不为过，刑法、民法和三大诉讼法，这几个分值大户，只要该拿的分都拿了，不会的再蒙对一半，基本上过关就没问题了。反过来，像海商法，几百条你就是全背下来也不过是2、3分，商法、经济法很多内容看看重点法条就够了。当然，具体到每个人身上情况可能不一样，有的人是检察院的，说刑诉我根本不用看，这就要根据自身情况进行有针对性地适当调整。

二、要掌握看书的方法。不要盲目的瞎看，我们这么厚的辅导教材，要知道怎么把它看薄，我的看法是，每看一遍教材都是一遍过滤得过程，一遍筛选的过程，看第一遍的时候，你可以不留死角的全面看，因为这时候我们还不知道哪些知识点重要，哪些不重要，看到第二遍的时候，你就会有了一些感觉，直觉告诉你书上的很多东西不会考到，就要做出标记，把它们剔除掉，那么这种直觉怎么获得呢，有人可能说我就是没有这种感觉，看几遍都发觉不出书上哪些东西不重要，都觉得可能考察到，这种感觉是很危险的，舍得舍得，只有进行必要的舍弃，才会有更多的收获，大纲要求这么多东西，是挑战我们大脑极限的，我们不可能全都掌握，即使你放跑了一些考点，也没有关系，求全责备，一个知识点都不想放弃，最后掌握的效果往往不好。等到第三遍看书的时候，因为有了前两遍的基础，就会省事很多，速度也会加快，这时建议大家适当作一些读书笔记，把一些重要东西整理出来，浓缩的都是精华，在考前几天再看一遍自己整理出来的东西，提纲挈领，等于又大致的串了一遍教材，注意一定是要自己整理，没经过自己大脑加工，是不会有感觉的。

三、重视法条。除第一卷法理、法史、三国法没有相关法条，其他科目基本都有相应的法条，但这些科目对法条学习的要求并不一样，民法、刑法两大实体法要教材与法条并重，相互结合，仅仅掌握法条还不够，三大诉讼法要侧重法条，教材内容可以帮助大家理清法条之间的逻辑关系，更好的理解法条，而且诉讼法的基本法和司法解释基本上要全面掌握，商法、经济法可以进行重点法条掌握。看法条也是要讲究方法的。不能每次都从头到尾一条一条的看，
（1）和前面看书一样，要知道如何把法规汇编看薄，像民通解释，非常重要，但其中关于担保物权的规定，直接看担保法就行，有些规定已经过时了，应看新法，关于知识产权的规定，直接看知识产权法。
（2）看法条一定要细。不要粗枝大叶，一带而过，04年第4卷刑诉案例考察的就比较细，还有03年有一道不定选，考察的是刑诉解释第4条，也表明了出题人十分关注考生对法条的精准记忆，是可以交由下级法院审理而非应当。
（3）要注意法律和司法解释的结合掌握，司法解释都是为更好地执行法律而做出的，二者关系密切。比如民诉中管辖的规定很复杂，民诉法第2章专章规定了管辖问题，而民诉解释第1—37条又作了细化，在复习这一部分时，大家一定要二者结合起来，民诉法第23条第3项和民诉解释第8条规定，大家如果不加以对比，是很容易搞混的。所以大家不要孤立的看法律或者是司法解释。
（4）要注意打破法条顺序，自己进行归纳总结。如刑诉解释第38条是关于被告人第一次拒绝法院指定辩护人为其辩护时，如何处理，而165条规定了再次拒绝时如何处理，164条又规定了辩护人拒绝辩护时的处理，这些联系紧密的法条，大家要善于发现总结，这个知识点04年卷4案例题就考察到。
（5）对比记忆。举几个例子，像刑法第242条规定聚众阻碍解救被收买的妇女、儿童罪和刑法第416条的阻碍解救被拐卖的妇女、儿童罪。走私文物、贵重金属罪的文物和贵重金属限于国家禁止出口的而非禁止进出口的，注意比较。还有投敌叛变罪是第一章危害国家安全罪的，而不属于危害国防利益罪。刑法368条阻碍军人执行职务罪是分则国防利益罪中的，是一般主体，而刑法426条阻碍执行军事职务罪属于军职罪，是特殊主体，非法获取军事秘密罪也属于军职罪，是特殊主体，等等，大家一定要注意，这些细微差别，非常容易混淆，因此很可能被考察到。
（6）串联记忆。一、部门法之间的串联复习。如对三大诉讼法相关考点的掌握，尤其是像诉讼期间等内容，三大诉讼法可能做出了一些有区别的规定，哪些期间要求是相同的，哪些是不同的，容易混淆，大家有必要把它作为一个小专题，整理出来。二、部门法内部考点的串联复习。大家可以抓住一根主线，以其为轴心，把相关内容穿起来复习，如根据刑事诉讼中律师的诉讼权利这一主线，可以把侦查阶段、审查起诉阶段、法庭审理阶段律师所享有诉讼权利的差异、各自特点等一系列知识点穿起来。再如在法制史备考时，根据司法机构和司法制度这一内容，就可把各个朝代相关内容归纳在一起，进行纵向把握。

四，重视真题。可以告诉大家，反复研究近5年的真题，绝对大有收获，且不说每年试题中都有几道以前考过的重题出现，如04年卷二67题和02年卷二66题，03年刑法案例题和2000年的，还有相当部分只是对题干和选项稍加变动而已，都是白白送分的。现在我们每一道题至少考察1—2个知识点，多的要考察3—4个点，每一套真题300道客观题加上卷四，那么5年的真题，大家如果研究透了，就会很好地掌握上千个知识点，还会对命题人的思路有一个比较好的感觉和认识。真题的质量是相对最好的，它给人的感觉是有难度，水平高，但又不是很偏，谁也做不对的那种，它的陷阱和障碍的设置还是比较科学的。我们的一些模拟试题和练习题，出题的挖空心思，角度是又偏又怪，就是让你做不对，其实，这不是好题，也会给大家增加不必要的心理压力。所以大家不要搞题海战术，到冲刺阶段，可以选择几套质量好的热热身，找找感觉，做到少而精就够了。
最后一点时间谈一下大家下一阶段的学习问题

第三，其他注意问题

一、信心。大家要树立一种司法考试，舍我其谁的气势，既要激情，又要踏实，激情是对大家气势上来说的，要有一次必过的信心，踏实是对大家具体学习而言的，一步一个脚印，打下夯实的基础，基础好了，无论出什么题，都能坦然面对，从容作答。

二、注意身体。要掌握好复习的节奏，节奏非常重要，节奏掌握好了，水平循序渐进，状态步步提升，争取在临考时达到一个最佳水平。有的人急于求成，一天只睡3-4个小时，这样很容易把身体搞坏，还没等到考试，就坚持不住了，出师未捷身先死，得不偿失，太可惜了。

最后我要强调的是，每个人可能都有不同的情况，也有适合自己特点的不同备考方法，不必刻意模仿别人的东西，我说的这些，大家可以辩证的看待。不管怎么样，殊途同归，祝愿现在正备战司法考试的人最后都能取得成功。


注：作者为中国政法大学刑事司法学院2003级研究生