财政部


物业管理企业财务管理规定
1998年3月12日，中华人民共和国财政部


第一章 总 则
第一条 为了规范物业管理企业财务行为，有利于企业公平竞争，加强财务管理和经济核算，结合物业管理企业的特点及其管理要求，制定本规定。
除本规定另有规定外，物业管理企业执行《施工、房地产开发企业财务制度》。
第二条 本规定适用于中华人民共和国境内的各类物业管理企业（以下简称企业），包括国有企业、集体企业、私营企业、外商投资企业等各类经济性质的企业；有限责任公司、股份有限公司等各类组织形式的企业。
其他行业独立核算的物业管理企业也适用本规定。

第二章 代管基金
第三条 代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。
房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。
共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。
第四条 代管基金作为企业长期负债管理。
代管基金应当专户存储，专款专用，并定期接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的检查与监督。
代管基金利息净收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作代管基金滚存使用和管理。
第五条 企业有偿使用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房和共用设施设备，应当设立备查帐簿单独进行实物管理，并按照国家法律、法规的规定或者双方签订的合同、协议支付有关费用（如租赁费、承包费等）。
管理用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的办公用房。
商业用房是指业主管理委员会或者物业产权人、使用人向企业提供的经营用房。
第六条 企业支付的管理用房和商业用房有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的房屋共用部位维修基金；企业支付的共用设施设备有偿使用费，经业主管理委员会或者物业产权人、使用人认可后转作企业代管的共用设施设备维修基金。

第三章 成本和费用
第七条 企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出，按照国家规定计入成本、费用。
第八条 企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出，计入营业成本。营业成本包括直接人工费、直接材料费和间接费用等。实行一级成本核算的企业，可不设间接费用，有关支出直接计入管理费用。
直接人工费包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
直接材料费包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
间接费用包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
第九条 企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本。
第十条 企业支付的管理用房有偿使用费，计入营业成本或者管理费用。
第十一条 企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或者管理费用。
第十二条 企业可以于年度终了，按照年末应收帐款余额的0．3％…0．5％计提坏帐准备金，计入管理费用。
企业发生的坏帐损失，冲减坏帐准备金。收回已核销的坏帐，增加坏帐准备金。
不计提坏帐准备金的企业，发生的坏帐损失，计入管理费用。收回已核销的坏帐，冲减管理费用。

第四章 营业收入及利润
第十三条 营业收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
第十四条 主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
第十五条 企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。
企业与业主管理委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
第十六条 企业利润总额包括营业利润、投资净收益、营业外收支净额以及补贴收入。
第十七条 补贴收入是指国家拨给企业的政策性亏损补贴和其他补贴。
第十八条 营业利润包括主营业务利润和其他业务利润。
主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用后的净额。
营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育费附加。
其他业务利润是指其他业务收入减去其他业务支出和其他业务缴纳的税金及附加后的净额。
第十九条 其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
第二十条 其他业务支出是指企业从事其他业务活动所发生的有关成本和费用支出。
企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
企业对商业用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊入其他业务支出。

第五章 附 则
第二十一条 本规定自1998年1月1日起施行。
第二十二条 本规定由财政部负责解释和修订。


财政部


财政部关于印发《财政监督机构工作暂行规定》的通知
1995年3月22日，财政部

各省、自治区、直辖市及计划单列市财政厅（局）、财政税收财务大检查办公室，财政部派驻各省、自治区、直辖市及计划单列市财政监察专员办事处：
现将《财政监督机构工作暂行规定》发给你们，请抓紧研究落实，认真贯彻执行。施行中有什么具体问题，请及时告知我部财政监督司，以便进一步修改和完善。

附件：财政监督机构工作暂行规定
为建立和完善社会主义市场经济的财政监督体系，强化财政监督职能，规范财政监督工作，保证财政监督机构正确履行职责，特制定本规定。
本规定所称财政监督机构，包括各级财政部门内设的财政监督（检查）职能机构、各级财政税收财务大检查办事机构和财政部派驻各地的财政监察专员办事机构。

工作职责
一、代表本级财政部门监督本级和下级政府及其所属各部门、各单位的预算执行情况，并对预算违法违纪行为提出处理意见。
二、监督检查各部门、社会团体、企事业单位的财务收支，以及执行财政税收法令、政策和财务会计制度的情况，并对其违反财经法纪的行为和案件进行处理。
三、监督检查社会经济中介机构执行财税、财务法规及其贯彻社会监督公开性、合法性、公正性原则的情况，并对其违法违纪行为进行处理。
四、受理违反财政税收法令、政策和财务会计制度的举报事宜，办理对坚持执行财经纪律进行打击报复的重点案件。
五、研究制定财政监督规划与强化财政监督措施，提出改进和完善财政税收法令、政策和财务会计制度的意见或建议。
六、根据授权办理其他有关监督检查事项。
七、配合有关部门开展财政法制的宣传教育。
八、财政部财政监督司除了负有上述七条工作职责外，还负有组织、指导全国财政监督检查工作，研究拟定财政监督的政策、法规和制度，管理财政部派驻各地的财政监察专员办事机构等职责任务。

工作权限
一、有权要求被监督检查单位提供财政或财务收支计划、决算、财务报告及其他有关资料。
二、有权检查被监督检查单位的会计凭证、帐簿、报表以及其他与财政财务收支有关的资料和资产，并有权复印、影印、录取有关资料。
三、有权向被监督检查单位涉及的有关单位和个人调查取证。
四、有权对被监督检查单位拒绝、阻碍监督检查的行为提出通报批评。对仍不改正的，报经本级政府同意后，采取其他制裁措施。
五、有权对查出被监督检查单位违反财经法纪的问题进行处理、处罚；对被监督检查单位转移、隐匿违法取得的资产的行为，应提请有权处理部门采取保全措施。
六、为加强对各项应交违纪款入库的监督，省级财政监督机构可在银行开设一个过渡存款户（与财税大检查共用）。对查出违反财经法规的应交款项，按国家现行财政体制，优先入库。对拒不交库的，可停止财政拨款或提请银行扣交入库。

工作程序
一、制定监督检查工作计划，确定监督检查方式或方法。
二、根据监督检查工作计划，确定被监督检查单位名单或项目，并组建检查组。在进点检查之前，应向被监督检查单位送达检查通知书。
三、检查组进点实施检查。
四、检查组检查完结后，应对查出的违反财经法纪问题提出处理意见，并写出检查报告，由被监督检查单位签章后，报组织检查的财政监督机构研究处理。
五、组织检查的财政监督机构对检查组提交的检查报告，依照国家有关财经法规和违纪事实，下达处理决定。被监督检查单位对处理决定如有异议，可按有关规定申请复查或复议。在复查或复议期间，原处理决定不停止执行。
六、在查出的违法违纪案件中，如有涉及需追究被监督检查单位领导人和直接责任人党纪、政纪处分的，交由纪检、监察部门处理；触犯刑律的，移交司法机关处理。
七、将检查的全部资料整理成册，按文书档案管理要求存档备查。

工作制度
一、各级财政监督机构应在年初制定年度财政监督工作计划，据以安排部署工作。年度终了，应逐项对照检查执行情况，写出工作总结报告。
二、各级财政监督机构应建立报表报送和信息反馈制度，定期或不定期地反映财政监督工作中的重大问题。
三、各级财政监督机构根据需要，可以召开有关工作会议、业务会议和理论研讨会。
四、各级财政监督机构应有计划、有组织地对本级或下级财政监督干部进行培训。
五、各级财政监督机构应建立考评制度，大力表彰遵守财经法纪的先进典型和在财政监督工作中成绩突出的先进集体与先进个人。

机构、人员
一、各级财政监督机构是组织实施财政监督检查工作的专门机构。
二、财政部设财政监督司，具体负责组织、指导全国财政监督检查工作。
三、地方各级财政部门应加强财政监督机构建设，使财政监督机构的设置和人员配备同本地区的财政监督工作任务相适应。
四、下级财政监督机构应接受上级财政监督机构的业务指导。
五、财政监督机构工作人员应具备与其从事财政监督工作相适应的政策水平、专业知识和业务能力。
六、各级财政监督机构根据工作需要，可以在企业、事业和机关财务会计人员中聘请财政监督员或财政监督通信员。
七、财政监督机构工作人员要坚持原则，客观公正，实事求是，依法办事，勤政廉洁，保守秘密。
八、各级财政监督机构的业务经费在本级财政事业费预算中安排。

与本级财政部门各业务机构的工作关系
一、财政监督机构组织的各项监督检查及对查出问题的处理、处罚，有关业务机构要配合支持；各业务机构开展的监督检查，在布置前要会签财政监督机构，检查情况报告抄送财政监督机构。
二、各业务机构拟定颁布的财政税收法令、政策和财务会计制度、与财政监督有关的业务文件，应抄送财政监督机构，其中涉及财政监督及处罚规定的，应事前会签财政监督机构。
三、财政监督机构根据工作需要按有关规定可调阅业务机构的有关文件、报表、资料，询问有关情况；业务机构召开的有关会议和举办业务培训，应通知财政监督机构参加。
本规定由财政部负责解释。
本规定自发布之日起施行。