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不动产登记机构初探

马志星


一、不动产概念的界定
动产和不动产的划分在整个物权法乃至民法典中占有重要的地位.可以说,正是通过把物区分为动产与不动产,才构建起物权法和民法典的理论大厦.动产与不动产划分的历史也源远流长,一直可以上溯到罗马法时代.
罗马法的动产与不动产“是以能否移动和移动后是否变更其性质,损害其价值进行分类”.[1]这一分类标准基本奠定了两者泾渭分明的分水岭.自罗马法以来,大陆法系国家和地区以此为蓝本,构建出现代民法理论和近代立法中的分类模式.
在现代民法体系中,关于不动产的概念的界定,国际上有两种立法例.一种是不动产指不能被移动或移动后会毁损其经济价值的物.如土地,建筑物.此种体例为《德国民法典》,《日本民法典》,我国旧民法和《意大利民法典》②采用,也成为大陆法系国家民法典之外英美法系财产法规定的概念.
另一种立法例规定不动产是其性质不能移动,其用途不能移动,其权利客体不能移动,法律规定不能移动的财产.如房产,地产.此体例以法国民法典为代表.③这两种分类标准的根本区别在于,前者认为不动产归根到底是物,是不可动之物.而后者认为不动产归根到底是权利,是不可动之物上的支配权利.
德国民法典第94条规定:“附着于土地上的物,特别是建筑物,以及与土地尚未分离的出产物,属于土地的主要组成部分.种子自播种时起,植物自栽种时起,为土地的重要组成部分.为完成建筑物而附加的物,属于建筑物的主要组成部分.”④可见,德国民法典中不动产被称为地产,地产不是泛指的土地,而只是在不动产登记薄业已登记的地表部分.正如孙宪忠所说:“这是一个具有物理和程序双重意义的分类标准,土地,房屋和永久附着物是不动产,首先是出于其不可动性,同时还在于业经不动产登记的程序性质.”⑤
德国民法典先规定不动产,不动产之外即为动产.与德国不同,瑞士民法典采用了给动产下定义的方式区分动产与不动产.《瑞士民法典》第713条规定:“性质上可移动的物以及法律上可支配的不属于土地的自然力,为动产所有权的标的.”其不动产基本限于土地,矿山及其土地定着物.其分类依然凸现出以物可否移动的物理标准为主的特点,我国澳门地区民法典第195条的规定更将其体现得淋漓尽致.
法国民法的动产,不动产的分类受罗马法和日耳曼法的双重影响,除了物可否移动的物理标准外,还有价值范畴的判断,“动产的价值是‘脆弱’的,”⑥正说明了这一点.法国民法典第526条规定:“依其客体 ，下列 权利为不动产，不动产的使用收益权；地役权；请求返还不动产的诉权。”.⑦可见法国民法典给不动产的定义是绝对的物理标准,但不动产的法律体系却建立在不动产是一些重要价值的财产的思路的基础上.
由上述种种立法例可以看出对不动产范围界定的标准有二.
一是自然标准.即根据其不能移动或移动有勋于其价值;如土地,建筑物.此种标准业已被大陆法系国家民法典采信,英美法系财产法基本上也与其一致,也是我国众多法学者普遍认同的标准.梁慧星先生认为:“不动产指依自然性质或者法律的规定不可移动的物,包括土地,土地定着物,与土地尚未脱离的土地生成物,因自然或人力添附于土地并且不能分离的其他物.”⑧
二是添附标准.所谓添附是指由自然或人为原因使一物附着于另一物结合而成为不可分物或难以分割物.在这里,难以分割物并非绝对不能分离,而是说分离会影响其社会效用,经济上不合算.此标准将不动产扩展至动产,扩展了动产的范围.关于添附后物的归属问题,罗马法中用主物与从物的关系已有规定,并且此规定基本上被现代大多数民法典国家采信.
除了通行的自然标准和添附标准之外,有些国家还规定了其它相关的标准.如法国民法典还规定了另外三个标准.一是为确保不动产合理正常使用的物,如农具,耕畜.二是产生于不动产之上的一些用益物权,如地上权,地役权.三是依法律特别规定,如法律规定的股票为不动产.⑨
我国的《民法通则》没有动产不动产的概念,但在民法理论和近几年的立法中，接受了这一分类。《担保法》第92条规定：本法所称不动产指土地以及房屋、林木等地上附着物。鉴于此，本文界定不动产概念采用通说，即“不动产是指性质上不能移动或虽可移动就会损害价值的物，⑩”以《担保法》第92条规定，包括土地，房屋和林木等地上定着物。
二、物权法中的公示公信原则和登记的制度价值
公示公信原则是物权法的基本原则之一，也是设立、变更、终止物权所必须遵守的基本原则。所谓公示原则，物权变动行为需以法定公示方式进行才能生效的原则。所谓公信原则是指物权变动行为经公示后，即使标的物出让人事实上无处分权经公示的，善意出让人基于对公示的信任，仍能取得物权的原则。⑾
物权的公示原则要求在动产的物权变动中，以占有标的物为生效要件。不动产物权的变动，已完成登记为生效要件。这是采用了德国式的公示成立要件说。⑿由于物权是对世权是绝对权。其变动涉及的范围大。不公示不足以明确财产归属，不公示不足以确保商品交换的安全和有效。正是基于保障交易安全的目的，设立物权的公示制度。
公信原则是公示原则的逻辑结果。物权变动公示的，即发生权利变动的效力，即使公示有瑕疵，善意受让人也不负返还义务，只能由有过错方的人承担责任，在快节奏的现代生活中，商品的交换要求及时、可靠的将商品的物权转让给受让人。因此，保护交易中的善意受让人的利益，维持一个稳定的经济秩序。保障交易安全成为更高层次上的立法与实践追求。物权变动中的公信力与公示公信原则正反映了这样一种价值取向。
物权的变动对动产大都采用占有为生效要件，而对于不动产各国一般都建立起独立的不动产登记制度加以管理。
从历史上看，以保障交易安全为目的的不动产登记制度，系以12世纪前后德国北部城市关于土地物权变动须记载与市政会议所掌管的都市公薄（stadtbuch）上为其发端。其后不久，这一制度因德国大规模继受罗马法而与多数地方废止，仅个别地方略有采行。至18世纪，由于形势的需要，登记制度与普鲁士和法国抵押权中重新复活。自此以后，登记制度遂与欧陆各国广泛推行。法国抵押权之登记制度表明近代意义的不动产登记制度正式诞生。
登记由于其对象是具有社会重要意义的财产。在大陆法系中其地位和作用绝非无足轻重，在很大程度上，登记是民法中必不可少的部分。大陆法系民法有相当数量的登记内容。如法国民法典涉及抵押权登记的《登记簿的分布和登记员的责任》由8条，德国民法典《关于土地权利的一般规定》则有30条规定土地登记的，瑞士民法典在每一种不动产物权中配之以如何登记，可见。登记是民法尤其是物权法中必不可少的。
登记作为不动产物权的公示方法，见物权变动事项等给予特定国家机关的薄册上。从不动产物权的角度看登记的制度价值，大致有二：
一、 保障交易安全。这是设立不动产登记制度的初衷和最终落脚点，反映了不动产登记的高层次的价值追求。我们很难设想在一个缺乏登记制度经济和社会环境中的稳定美好的生活。若没有不动产的登记，很难说那些区有重要社会意义的财产究竟带给我们的是幸福还是灾难。没有法律确保的秩序，一切可能都不现实。
二、更能体现出不动产的“庄重”与社会价值。不动产不同于动产，应该说他承载了更多的社会意义和社会价值，我们从价值范畴就能做出基本的判断：不动产决非一般动产，他应给与更大程度的关注与宠爱。这体现在物权的公示上就是动产已占有为要件，而不动产需经过登记的繁琐程序，只有这样才够庄重。
应该说，不动产的登记制度与物权的公示公信制度原则上有着天然的契合点，那种天然的合拍使“不动产公示天然是登记”，登记一直是人们忠贞不渝的选择。
正如王泽鉴先生指出的：“以登记作为不动产物权变动之公示手段，是人类法律生活之以项重大制度。登记制度为不动产交易提供了一个明确的基础，是不动产物权变动的不以交付标的物之占有为要件，在同一不动产上得成立多种用益物权和担保物权。对于整个社会经济活动具有重大贡献。”⒀
三、各国（地区）不动产登记机关立法例
不动产登记作为一项重要的物权公示手段，关于登记机关由各国制定专门不动产登记法或不动产登记法规或者在民法典中加以规定.下面是各国的立法例：
日本不动产登记法第8条第12项：“登记事务，以管辖不动产所在地的法务局，地方法务局。或其支局，派出所为登记所，而予以管辖。“可见，日本不动产登记机关是性质为司法行政机关的法务局，支局及派出所。
德国土地登记条例第1条第1款规定：“不动产登记簿由地方法院（不动产登记局）统一掌管。不动产登记局对本区域内的土地有管辖权.”
在瑞士，依瑞士民法典及州法的规定，不动产登记机关通常为各州法院。
在英国，统一管理城乡土地权属于登记的机构，为“政府土地登记局”。这一机构是英国现今统一从事不动产所有权的审查、确认、登记、发证及办理过户换证的部门。⒁
中国旧土地登记规则第4条第1款第1句就规定：“土地登记，由土地所在地之市县地政机关办理之。”
在我国台湾地区，依《土地法》第39条的规定，不动产登记系由市县地政机关办理。具体言之，由台湾市县政府与辖区内设置的专门的地政事务所，主办不动产登记。
在我国香港，不动产登记系由专门的“田土注册处”负责，行政上隶属于香港注册总署。
由上可见，关于不动产登记之主办机关，现代各国（地区）的立法例大致有二:一是司法机关，二是隶属于政府的专门的不动产登记局（大多称为“土地登记局”）或“地政事务所”。并且无论是司法机关还是隶属于政府机关的专门机构都实行统一管辖登记，从而避免因分散管理而出现的混乱。
考察世界各地的不动产登记制度，可以发现，关于不动产登记机关有两个规则性的特点：
一是不动产登记机关大致有二，司法机关和隶属于政府的专门的不动产登记局，但一般是司法机关。在德国为属于地方普通法院系统的土地管理局，在日本为司法行政机关法务局，地方法务局及其派出所;在瑞士为各州的地方法院。我国历史上制定民法之初也曾用法院统一登记的体现，但还来因为民国时期法的混乱而改为行政机构的地政局统一登记，此法用在我国台湾至今。
二是登记机关的统一性，各国不动产要么由司法机关统一登记，要么由隶属于政府的专门机构进行登记，而不是多部门多头执政。
不动产登记机关的两个特征是物权公示原则决定的，也很好的反应了物权公示原则的要求。
四、设立不动产登记机关之原则
鉴于对历史上和现代各国（地区）对不动产登记机关规定的考察，可以清晰的凸现几条设立不动产机关的特点，这些特点也成为从法理和实践中设立登记机关的原则。
一是登记机关的统一性原则。在国际上，从不动产登记机关的立法例看，如法国，日本、瑞士等无不如此。从法理上看，登记机关所统一是登记信息集中化，拥有详备的不动产登记资料，利于查阅和办理，节省了成本，提高了效率，能从根本上与市场经济的效率原则合拍。反之，登记机关的不统一必然造成麻烦。当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的利益，而且会扰乱正常的法律秩序。例如，抵押权因登记而成立，但如果两个或多个登记机关都要求当事人在自己的机关登记，那么就不但会增加当事人的经费开支，而且会造成抵押权（其他权利也一样）的成立由多个时间标准而难以判断其到底是何时成立的问题，如果当事人是在其中一个部门进行了登记，这就造成了物权变动的法律基础的互相冲突，最后的结果是“因为立法造成的司法环境”。如果此期间由第三人的权力纳入登记，那么法律关系间更加混乱。
二是不动产登记机关一般是司法机关而不是行政机关。从立法例上说，不动产登记机关，在瑞士为各州的地方法院，在德国为属于地方普通法院系统的土地管理局；在日本为司法行政机关法务局，地方法务局，及其派出所。司法机关是国际上常见的不动产登记机关。
从法理上说，首先，登机行为是一种程序司法行为或准程序司法行为。检讨英、发、美、德、日、瑞士等不同法系国家的不动产登记制度，登记机关的职权范畴在性质上都不承担公法上政府管理监督的职能，而是赋予给民事个体自由去行使，选择，判断，登记机关只是一个消极的确认和向社会公众公示以达到物权变动公示原则要求的目的，这种行为不是行政行为而是司法行为。其次，因不动产物权登记直接决定当事人的权利义务关系，利用登记信息最多的是诉讼机构，仲裁机构。故登记应建立与司法机关的直接联系。如在德国不动产物权登记的争议直接进入诉讼程序，当事人在此程序中已经不必起诉，而是直接向上级法院上诉。我国历史上制定民法之初也采用过法院统一登记做法。最后，司法机关作为登记机关节约了诉讼成本，充分利用不动产信息资源，同时提高了审判效率和经济生活效率。
腾龙信息技术(北京)有限公司与北京平原科贸有限责任公司等侵犯商业秘密纠纷上诉案

唐青林


一、案件来源
北京市第二中级人民法院（2003）二中民初字第4055号、北京市高级人民法院（2003）高民终字第1306号民事判决书。

二、案件要旨
在员工的职务行为和非职务行为、委托开发、合作开发技术成果等情形里，经常会涉及到商业秘密的归属问题。通常情况下，企业员工的职务技术成果归属于企业，非职务技术成果则归该员工自身享有。而委托开发、合作开发中所完成的技术秘密成果的归属则完全取决于当事人各方的约定，在没有约定或约定不明的情况下，则由各方当事人共同享有。

三、基本案情
原告腾龙公司成立于1997年10月，主要从事变频器的制造及销售。1998年，腾龙公司与案外人高某签订《合作合同》，约定由高某为腾龙公司开发变频器产品的控制软件，同时还约定高某不得将其为腾龙公司开发的软件转让给第三方。2000年2月，腾龙公司又与高某签订《关于高频变频器软件的开发协议书》，约定高某为腾龙公司开发高频变频器软件；高某完成开发的软件的知识产权归腾龙公司所有，高某不得向第三方泄露。其后，双方均按约履行了该协议。
被告赵某自腾龙公司成立之日起即在腾龙公司处工作，并曾任总经理职务。1999年11月底，赵某自腾龙公司处离职，并于2000年1月到平原公司工作至2001年上半年离开。赵某在平原公司工作期间，高某为平原公司有偿开发了应用于该公司变频器产品的软件。
2002年8月8日，经北京市公证处公证，腾龙公司在北京市玻璃供应公司以1050元的价格购买平原公司生产的P－KA变频器一台。2003年4月2日，腾龙公司以平原公司和赵某共同侵犯其商业秘密为由诉至北京市二中院，请求判令平原公司和赵某停止侵权、赔偿经济损失2万元，并承担本案诉讼费。
高某在接受一审法院调查时确认其曾为包括腾龙公司及平原公司在内的国内多个变频器厂家开发过变频器控制软件，其为平原公司开发的变频器控制软件与腾龙公司的变频器控制软件不同。对高某的证言，平原公司和赵某不持异议。但腾龙公司认为其与高某曾有协议，约定高某不得将为腾龙公司开发的变频器控制软件泄露给第三方，否则高某要承担违约赔偿责任，故高某的证言不足采信。
腾龙公司向一审法院提交了《技术管理制度》、《员工守则》，用以证明其对自身商业秘密采取了保密措施。但赵某否认其在腾龙公司工作期间知晓上述内部规章。
另查明，平原公司成立于1996年7月9日，曾为腾龙公司变频器产品的销售商。

四、法院审理
北京市第二中级人民法院经审理后认为：原告腾龙公司委托案外人高某为其变频器产品开发的控制软件不为公众所知悉，能为腾龙公司带来经济利益。且腾龙公司在与高某签订的合同中明确约定高某不得对第三方泄露该软件，可认为腾龙公司已对该软件采取了保密措施，因此，腾龙公司可以主张该软件为其商业秘密。
相关证据表明，且双方当事人也均确认被告赵某离开腾龙公司处的时间为1999年11月底，到平原公司工作是在2000年1月份。因此，腾龙公司关于赵某在其处任职期间擅自到平原公司工作的主张，不能成立。同时，由于腾龙公司也没有证据证明其与赵某有竞业禁止方面的约定，故赵某在离开腾龙公司处后到平原公司工作并无不妥。
关于腾龙公司主张商业秘密的变频器的控制软件，平原公司及赵某均称不掌握该软件，而软件的开发者高某也已确认平原公司变频器产品使用的控制软件由其开发，该软件与腾龙公司的变频器软件并不相同。故鉴于此，腾龙公司关于对平原公司变频器产品使用的控制软件进行鉴定的主张，法院不予支持。而腾龙公司关于赵某向平原公司披露了其变频器使用的控制软件的主张，亦因证据不足不予支持。
综上，北京市二中院认为，腾龙公司关于平原公司和赵某侵害其商业秘密的主张，缺乏事实依据，其所提诉讼请求不予支持。判决驳回腾龙公司的诉讼请求。
腾龙公司不服一审判决，上诉至北京市高院。其上诉理由是：上诉人主张的商业秘密是变频器的控制软件技术，表现为相应的机器码和源程序。对此，上诉人进行了充分举证。但一审法院不予采信；一审法院庭审及其判决适用法律不当等。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。平原公司、赵某均服从一审判决。
在二审中，上诉人腾龙公司又提交了其自行将双方变频器进行对比的资料。该资料表明双方产品的功能相同，参数基本相同，且将主板及CPU一起互换仍能正常使用。腾龙公司据此认为平原公司P－KA变频器产品的控制软件与其VG2000变频器产品的控制软件相同。但平原公司和赵某认为，仅功能相同、参数基本相同，不能得出软件必然相同的结论。为证明平原公司和赵某的侵权事实及主观过错，腾龙公司还向法院提交了腾龙公司2001年11月19日有赵某签字并经工商管理部门备案的“减资承诺书”、1999年1月4日和1999年2月26日、1999年6月15日有平原公司法定代表人王某签字的腾龙公司委托平原公司代销其变频器的价格调整纪要和报价单。赵某认为“减资承诺书”上的签名系他人伪造，不予认可。平原公司则认为价格调整纪要和报价单不能证明平原公司在此之后经营变频器的行为是侵权行为。
北京市高院经审理后认为，本案当事人争议的焦点在于腾龙公司的产品VG－2000变频器控制软件是否构成商业秘密、平原公司的产品P－KA变频器控制软件是否使用了腾龙公司的软件技术以及赵某到平原公司并帮助该公司生产销售P－KA变频器产品的行为是否共同构成对腾龙公司商业秘密的侵犯。
根据腾龙公司提交的《技术管理制度》、《员工守则》、腾龙公司与高某签订软件开发合同有关保密条款和该产品已经使腾龙公司取得了经济效益，均证明了腾龙公司的变频器控制软件符合我国反不正当竞争法规定的商业秘密构成要件，应当受到法律保护。
但腾龙公司要主张平原公司和赵某共同侵犯其商业秘密，应当提供两方面的证据，即平原公司的变频器控制软件与腾龙公司的变频器软件完全相同或实质相同；以及赵某在腾龙公司任职期间实际接触和掌握腾龙公司变频器控制软件技术。虽然赵某在腾龙公司工作期间虽担任董事、总经理职务，又是高级工程师，但腾龙公司并无证据证明赵某接触并掌握涉案变频器控制软件技术；而根据现有证据，平原公司的变频器控制软件由高某有偿为其开发，来源合法，故无须对双方变频器控制软件技术进行鉴定。即使平原公司的变频器控制软件与腾龙公司的变频器控制软件完全相同或实质相同，也不能认定是赵某将腾龙公司的变频器软件技术泄露给平原公司，并许可平原公司使用。腾龙公司向法院提交的证明赵某在离开腾龙公司之前就已经参与平原公司生产销售变频器产品的直接证据腾龙公司“减资承诺书”，合议庭经过将赵某本人在其他文件上的亲笔签字与该“减资承诺书”上赵某的署名进行比对，该“减资承诺书”上赵某的署名明显不是其本人所签，其证明效力法院不予采信。故腾龙公司指控平原公司和赵某共同侵犯其商业秘密，请求平原公司和赵某停止侵权、书面向其致歉并赔偿经济损失，缺乏事实和法律依据。
综上所述，北京市高院作出了驳回上诉，维持原判的二审判决。

五、律师点评
本案中，腾龙公司与案外人高某签订《开发协议书》，委托其为腾龙公司开发高频变频器软件，同时约定开发完成的软件的知识产权归腾龙公司所有，高某不得向第三方泄露。以此取得了高频变频器软件这一商业秘密信息，成为了该商业秘密的权利人。那么，除了与委托开发人约定商业秘密的归属外，商业秘密的归属问题一般又是如何判断的呢？
通常而言，涉及到商业秘密归属问题的，可分为以下几类：
（一）、员工的职务行为及非职务行为。在前面的案例中我们已经分析过，当员工的行为满足以下情形之一的，包括：是为履行企业的岗位职责或者承担其交付的其他技术开发任务；离职、退职、退休后一年内继续从事与其原企业的岗位职责或者交付的任务有关的科学研究和技术开发；或主要是利用企业的物质技术条件所完成。其所完成的成果构成职务技术成果，其中所包含的商业秘密信息当然的归属于企业所有。
反之，如果员工所开发、研制出的成果并非为了履行企业中的岗位职责或企业所交给的技术任务，或在离职、退职、退休超过一年后所开发出的技术成果，或该技术成果的开发不是利用企业的物质技术条件所完成的，该成果就属于非职务技术成果，该成果中所包含的商业秘密信息也完全的属于员工个人所有。
（二）、委托开发的技术成果。如本案中的情况一样，很多企业在组织员工进行开发、研究之外，也经常出资委托其他的企业、研究机构或个人等为其开发设备、软件、生产技术等。通常情况下，企业一般会与委托人签订委托开发合同，在合同中约定完成的技术成果、专利等的归属情况。依据《合同法》第三百四十一条：“委托开发或者合作开发完成的技术秘密成果的使用权、转让权以及利益的分配办法，由当事人约定。没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，当事人均有使用和转让的权利，但委托开发的研究开发人不得在向委托人交付研究开发成果之前，将研究开发成果转让给第三人。”也即是说，委托开发的技术秘密成果既可以属于委托人，也可以属于被委托人，关键在于当事人是如何约定的。在没有约定或约定不明的情况下，则当事人对该技术成果形成共有关系，各方当事人均有使用或转让的权利。
（三）、合作开发的技术成果。除委托开发外，企业也经常会通过与其他企业、科研机构或个人合作开发的方式以取得技术成果。同样根据《合同法》第三百四十一条的规定可知，合作开发完成的技术秘密成果的归属也完全依据当事人的自行约定，既可以约定该技术秘密成果归属于合作关系中的一方，也可以约定归属于多方。在没有约定或约定不明的情况下，该技术秘密成果归属于全体合作人员，任何一方均有使用或转让的权利。


编者注：本文摘自北京市安中律师事务所唐青林律师主编的《中国侵犯商业秘密案件百案类评》（中国法制出版社出版）。唐青林律师近年来办理了大量侵犯商业秘密的民事案件，为多起涉嫌侵犯商业秘密罪提供辩护，在商业秘密法律领域积累了较丰富的实践经验，欢迎切磋交流，邮箱：lawyer3721@163.com，电话：13910169772。